Контрольная Оценка бизнеса (недвижимость), номер: 286612

Содержание
1. Исходные данные……………………………………………………………... 3
2. Оценка земельного участка……………………………………………………6
3. Оценка объекта затратным методом …………………………………………6
4. Оценка объекта по методу сравнения продаж………………………………..9
5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов……………………..11
6. Согласование результатов оценки…………………………………………...15
1. Исходные данные:
Тип оцениваемого объекта недвижимости
Здание офисного типа
Адрес
Город N, улица Цветочная, дом 5
Правовой режим объекта
Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (49 лет) аренды земли.
Собственники недвижимости:
Здание: ООО «Бизнес-сервис». Земля: государство.
Местоположение объекта
Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1005 кв. м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города N. Ставка земельного налога для данного участка составляет 210 руб. за 1 кв. м.
Описание здания:
Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты. В здании имеется необходимое количество телефонных линий на каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад.
Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Строительный объем здания 10005 куб. м.
Полезная (арендная) площадь – 2805 кв. м.
Полезная (арендная) площадь подвала - 105 кв. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 1850 руб. за 1 куб. м.
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1,05.
Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0, 1% от полной восстановительной стоимости здания.
Существующее использование здания.
Здание сдается в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 1100 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 400 руб. в месяц. Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 80 000 руб. в месяц.
Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 3400 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 6 месяцев (в этот период здание закрывается на ремонт). После ремонта помещения можно сдавать в аренду. Типичный период коммерческого использования здания по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей; во второй - 85%; в третий - 90%; в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%.
Расходы по эксплуатации всего здания включают:
* заработную плату персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) в размере 165 000 руб. в месяц;
* начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 30, 2% от ФОТ;
* оплату коммунальных услуг - 150 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади здания;
* прочие расходы в размере 115 руб. в месяц в расчете на 1 кв, м полезной площади здания;
* налог на имущество в размере 2,2 % от остаточной стоимости здания;
* амортизационные отчисления на восстановление здания - 1% от пол ной восстановительной стоимости здания.
Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
* арендная плата на 8%;
* чистый доход от кафе - на 2%;
* заработная плата персонала - на 5%;
* коммунальные услуги и прочие расходы - на 3%.
Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 15% для первого года коммерческого использования здания; 17% - для второго года; 19% - для третьего года; 21% для четвертого и 23% - для пятого года.
Характеристики сопоставимых с оцениваемым объектов
Для расчета стоимости объекта по методу сравнения продаж выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В и Г.
Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г проданы 1 месяц назад. Объект А расположен в, центре города, объекты Б, В, и Г - на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта, состояние объектов А и Г лучше. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и доходы от их использования приведены в таблице 1.


Таблица 1. Данные по сопоставимым объектам.
Показатели Объекты
А Б В Г
Полезная (арендная) площадь здания, кв.м 1505 2005 3205 1805
Цена продажи, тыс. руб. 14960 15520 28140 18100
Чистый операционный доход от аренды,
тыс. руб. 6355 4860 8650 8320