Диплом Договора купли-продажи жилых помещений, номер: 71367

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 7
1.1. Понятие договора купли-продажи жилых помещений 7
1.2. Признаки договора купли-продажи жилых помещений 12
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 16
2.1. Жилое помещение как объект договора купли-продажи
жилых помещений 16
2.2. Форма договора купли-продажи жилых помещений и порядок
его заключения 28
2.3. Цена и срок в договоре купли-продажи жилых помещений 38
2.4. Перечень лиц, имеющих право проживать в жилом помещении,
как существенное условие договора купли-продажи жилых помещений 42
ГЛАВА 3. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 55
3.1. Обязанности продавца 55
3.2. Обязанности покупателя 67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 69
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 73

ВВЕДЕНИЕ

В связи с приватизацией жилищ¬ного фонда в начале 90-х гг. многие из российских граждан стали собст¬венниками жилых помещений, что обусло-вило в последующие годы не¬бывалый рост сделок с данными объектами не-движимости (купля-продажа, аренда, мена, найм, дарение и др.). В настоящее время жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого до-ма) - не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инст¬румент, который позволяет не просто сохранить, но и существенно при¬умножить вложенные средства, принося стабильный доход собственнику. Высокая доходность вложений в жилые помещения особенно прослежива¬ется на фоне снижения процентных ставок в отечественных банках по де¬позитным рублевым вкладам в среднем до 9-10% годовых, вкладам в ино¬странной валюте - до 6-8% годовых. Таким образом, в настоящее время в нашей стране не существует других финансовых механизмов и институтов, обеспечивающих достойное приумножение средств рядовых вкладчиков, кроме вложений в жилье, что, в свою очередь, обуславливает увеличение чис¬ла сделок с жилыми помещениями и, особенно, купли-продажи. В соот-ветст¬вие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стре¬мясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Граж¬данского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), иных норматив¬ных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно но¬вую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт.
Так, 30 декабря 2004 г. принят Федеральный закон «Об участии в доле-вом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законода¬тельные акты Российской Феде-рации» ЛР8214-ФЗ (далее - Закон об уча¬стии в долевом строительстве); тогда же принят Федеральный закон № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федераль-ный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; 1 марта 2005 г. в силу вступил Жилищный кодекс Россий-ской Федерации (далее - ЖК РФ); и др. Введение в действие указанных нор-мативных правовых актов, а в ряде случаев - принятие поправок к ним, без-условно, привело к определен¬ным позитивным результатам и, в частности, расширило пути участия в до¬левом строительстве, возросли надежность и доходность самого инвестиро¬вания в жилье, набирают оборот ипотечные ценные бумаги, в целом повыси¬лась правовая защищенность участников до-говоров продажи жилых поме¬щений и др.
Вместе с тем, следует отметить, что далеко не все законодательные пробелы в сфере оборота жилых помещений, и в особенности их продажи, устранены. Прежде всего, закрепленный в ГК РФ и нуждавшийся в совер¬шенствовании механизм реализации договора продажи жилых помещений, оставлен ЖК РФ практически без внимания. Ни в одном нормативном пра¬вовом акте не определено понятие договора продажи жилого помещения, не обозначена специфика данного вида сделок с квартирами и жилыми домами. Кроме того, не определен и не сформирован государственный контроли¬рующий орган в данной сфере (в частности, по тем или иным вопросам соот-ветствующими полномочиями обла¬дают: Федеральная служба по финансо-вым рынкам, Федеральное агентство по строи¬тельству и жилищно-коммунальному хозяйству, Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека); не отработаны вопросы пору-чительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору продажи жилья; законодательно не защищены интересы созаемщиков по до-говору ипотечно¬го кредитования в случае привлечения их к солидарной от-ветственности, и др.
Недостатки российского законодательства в данной сфере зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных ин¬станций. Как показывает судебная практика, сделки с жилыми помеще¬ниями порождают существенное количество споров, причем правовые конфликты по поводу купли-продажи жилых помещений - одной из самых сложных гра-жданско-правовых сделок в российском праве, занимают лидирую¬щее место. К примеру, в 2005 г. в районных судах жилищные дела, в том числе по спо-рам, связанным с куплей-продажей жилых помещений, составили 16,2% от общего числа оконченных производством дел (в 2004 году - 13,5%); у миро-вых судей в 2005 г. количество споров, связанных с куплей-продажей, прива-тизацией и другими сделками с жилой площадью выросло на 11,5 % (до 559,1 тыс. дел) . Таким образом, в настоящее время существует объективная необходимость в проведении комплексного научного исследования проблем договора продажи жилых помещений в целях совершенствования его граж-данско-правового регу¬лирования, что и обусловило выбор темы данной ди-пломной работы.
Цель дипломного ис¬следования заключается в разработке на основе критического анализа суще¬ствующей законодательной базы и судебной практики теоретических и прак¬тических положений, направленных на со-вершенствование гражданско-правового регулирования договора продажи жилой недвижимости.
Достижение данной цели связано с решением следующих научно-практических задач:
- изучить понятие и сущность договора продажи жилого помещения;
- охарактеризовать существенные условия договора продажи жилого помещения, в том числе: предмет договора - жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома), цену договора, иные существен-ные условия договора; правовое положение сторон договора;
- провести анализ отдельных вопросов государственной ре¬гистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору продажи;
- изучить специфику гражданско-правовой ответственности сторон до¬ говора продажи жилого помещения;
- выработать конкретные предложения по совершенствованию совре¬менного российского гражданского законодательства, регулирующего обще¬ственные отношения по договору продажи жилого помещения, направлен¬ные на обеспечение прав и охраняемых законом интересов участников граж¬данского оборота.
Объектом дипломной работы выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере реализации договора продажи жилых помещений в Российской Федерации, рассмотренные в теоретическом и практическом ас-пектах.
Предметом дипломного исследования явились нормы Кон¬ституции РФ, гражданского законодательства Рос¬сийской Федерации, регулирующие от-ношения в сфере продажи жилых по¬мещений, судебная практика, моногра-фическая литература, относящиеся к теме исследования.
Нормативную базу исследования составляют: Конституция РФ, Граж-данский кодекс РФ (далее - ГК РФ), ЖК РФ, Федеральный закон «О государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также иные федеральные законы Российской Федерации, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, регули¬рующие отношения, состав-ляющие объект дипломной работы.
Теоретическую базу настоящего исследования составили научные тру-ды российских исследователей в области общей теории права, граждан¬ского и жилищного права, которые относятся к теме работы.
Эмпирическая основа дипломной исследования представлена как опубликованной, так и неопубликованной судебной практикой Верхов¬ного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, судов общей юрисдикции и ар-битражных судов по спорам, возникающим из договора продажи жилых по-мещений.
Структура дипломной работы предопределяется целями и задачами ис-следо¬вания и включает в себя введение, три главы, заключение и библиогра-фию.