Диплом Арендные отношения, номер: 169863

Введение 3
1. Общие положения о договоре аренды недвижимого имущества 7
1.1 Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения 7
1.2 Основные черты договора аренды недвижимости 13
2. Проблемы заключения, регистрации договора аренды недвижимости 22
2.1 Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости 22
2.2 Уклонение стороны от регистрации договора аренды объекта Недвижимости, пути и способы правового противостояния 26
3. Отдельные проблемы правового регулирования аренды недвижимости 32
3.1 Актуальные проблемы регламентации отношений по аренде нежилых помещений 32
3.2 Проблемы заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в связи с действием норм законодательства о защите конкуренции 39
3.3 Предварительный договор аренды будущей недвижимости как организационное обязательство 47
Заключение 55
Список использованных источников 58



ВВЕДЕНИЕ


Изменение экономической основы нашего общества, развитие в нем рыночных отношений привели в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот недвижимого имущества как предмета гражданско-правовых обязательств. Закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации общих положений о договоре аренды, а также специальных норм об аренде зданий (сооружений) и предприятий, во-первых, оставляют неурегулированными арендные отношения, предметом которых выступают помещения (жилые и нежилые), объекты незавершенного строительства, конструктивные элементы зданий и сооружений; во-вторых, содержание самого ГК РФ нуждается в обновлении, поскольку разрабатывался он в период формирующегося рыночного хозяйства, сохранявшего некоторые черты прежнего экономического строя.
При этом договор аренды недвижимого имущества является распространенной сделкой в сфере оборота недвижимости. Данный договор способен удовлетворить потребности практически всех участников гражданского оборота. Заключая договор аренды недвижимости, своей цели достигают как арендодатель, так и арендатор. Арендатор, как правило, субъект предпринимательства, не имея возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, реализует свою потребность путем заключения договора аренды. Арендодатель, распоряжаясь недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, перестает нести расходы на его содержание и при этом получает определенную прибыль. Сдача же в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендных платежей, являющихся одним из основных источников пополнения бюджетов различных уровней, что, в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности в ряде регионов Российской Федерации.
Однако существующее состояние гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения по поводу недвижимого имущества, не в полной мере отвечает потребностям современного российского общества.
Основные нормы об аренде содержатся в ГК РФ. Глава 34 ГК РФ, посвященная договору аренды, помимо общих положений об аренде регулирует отдельные его виды, а аренде земельных участков посвящены нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
К сожалению, в действующем ГК РФ правила об аренде помещений, объектов незавершенного строительства, конструктивных элементов зданий и сооружений не получили отражения, и на практике арбитражные суды вынуждены руководствоваться разъяснениями и рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, признающего данные объекты недвижимости отличными от зданий и сооружений, но неразрывно с ними связанными, согласно которым к таким договорам применяются нормы об аренде зданий и сооружений, в том числе и о государственной регистрации.
Принятые Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации постановления, информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды, не устранили всех пробелов в законодательстве, а лишь позволили сделать практику единообразной. Однако проблемы применения норм об аренде недвижимости могут быть разрешены только на законодательном уровне.
В связи с этим полагаем, что избранная тема является в настоящее время достаточно актуальной и значимой как с теоретической, так и практической стороны.
В российской науке гражданского права проблема договора аренды, в том числе и аренды недвижимого имущества, обсуждалась с начала XIX века. Свое отношение к ней высказывали многие известные ученые, в числе которых: М.М. Агарков, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, О.С. Иоффе, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и другие.
Целью настоящего исследования является комплексный анализ и изучение проблем договора аренды недвижимости, а также существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения, предметом которых выступает недвижимое имущество.
В соответствии с поставленной целью определяются следующие основные задачи исследования:
- рассмотреть договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения;
- проанализировать основные черты договора аренды недвижимости и регистрацию договоров аренды недвижимости
- проанализировать уклонение стороны от регистрации договора аренды объекта недвижимости, пути и способы правового противостояния
- выявить актуальные проблемы регламентации отношений по аренде нежилых помещений;
- рассмотреть проблемы заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в связи с действием норм законодательства о защите конкуренции
- рассмотреть предварительный договор аренды будущей недвижимости как организационное обязательство.
Предмет исследования - нормы гражданского законодательства в их историческом развитии, регулирующие арендные отношения в Российской Федерации, а также анализ существующей судебной практики применения указанных норм.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды недвижимого имущества, права и обязанности сторон.
Теоретическую, методологическую базу исследования составили современные правовые учения и методология научного познания. В процессе работы использованы общенаучные методы системного анализа, обобщения нормативных материалов и судебной практики, диалектический и конкретно-исторический подходы к рассмотрению изучаемых проблем. Так же были применены такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально-структурный, формальнологический, технико-юридический и другие способы научного познания.
Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ, федеральные законы и другие нормативные правовые акты. Анализ правового регулирования арендных отношений проводится в работе на основе российского законодательства. Отдельные же положения по этому вопросу, анализируются на основе законодательства зарубежных стран. Изучено и использовано также законодательство СССР и РСФСР.
Выводы и рекомендации, сделанные в работе основываются на анализе и обобщении практики Арбитражных судов, практике и разъяснениях Высшего Арбитражного Суда РФ, Постановлениях Пленумов ВАС РФ.
Научная новизна исследования состоит в том, что оно является комплексным исследованием ряда важных теоретических проблем, возникающих в процессе реализации договора аренды недвижимого имущества, таких как, здания, сооружения, нежилые помещения, предприятия, с учетом последних тенденций развития законодательства, судебной практики и современных потребностей гражданского оборота в этой сфере.